jan.mrugacz@wp.pl

 (+48) 608 437 741

wykończenie mieszkania deweloperskiego najlepsze metody

Uwaga: artykuł zaktualizowany i rozszerzony o nowe informacje

Zakup mieszkania to jedynie połowa sukcesu. Stan surowy zamknięty, a nawet nieco bardziej zaawansowany pod względem prac stan deweloperski nie pozwala na zamieszkanie w lokalu. Mieszkanie trzeba jeszcze wykończyć. Jak zrobić to najlepiej? Jakie opcje do wyboru ma przyszły użytkownik mieszkania? Przeczytaj poniższy tekst i sprawdź!

Zakup mieszkania w stanie deweloperskim – co to oznacza?

Wysokie ceny mieszkań skłaniają przyszłych właścicieli lokali do szukania oszczędności, gdzie tylko się da. To właśnie dlatego największą popularnością cieszą się mieszkania w stanie deweloperskim, w przypadku których wykończenie zgodnie z umową leży po stronie użytkownika.

Poza kwestiami finansowymi za wyborem tej opcji przemawia często również zupełna dowolność w doborze materiałów wykończeniowych, a także możliwość wykonania wielu prac taniej – z udziałem firmy zajmującej się wykończeniówką, która zaoferuje niższe ceny niż deweloper, a nawet przy własnym zaangażowaniu i metodzie gospodarczej.

Na co uważać, podpisując umowę na mieszkanie w stanie deweloperskim?

Decydując się na zakup mieszkania w standardzie deweloperskim, należy szczególnie starannie przyjrzeć się umowie, żeby dokładnie wiedzieć, jakie elementy wykończenia znajdują się po stronie dewelopera, a za jakie odpowiada już właściciel.

W polskim prawie nie funkcjonuje jednoznaczna definicja stanu deweloperskiego, co oznacza, że pojęcie to może być interpretowane dowolnie. Dlatego w przypadku jednej umowy stan deweloperski będzie oznaczał posadzki z wylewką, przygotowane pod układanie płytek czy paneli, wykończone ściany i sufity pomalowane na biało, a w drugim – stan surowy zamknięty z tynkami wewnętrznymi, które jednak wymagają bezwzględnie wykończenia.

Alternatywa dla stanu deweloperskiego – wykończenie pod klucz

Od kilku lat sporym zainteresowaniem klientów firm deweloperskich i samych deweloperów cieszy się wykończenie mieszkania pod klucz. Usługa ta ma sporo zalet, którym zdecydowanie warto przyjrzeć się bliżej.

Kupując deweloperskie mieszkanie, klient zastaje często ściany pomalowane na biało, zwykle bez gładzi, betonową wylewkę na podłodze, wyprowadzone punkty hydrauliczne i elektryczne, drzwi wejściowe i… na tym koniec. Prawda jest też taka, że sporo projektów deweloperskich to projekty nieprzemyślane. To skutek „masowej produkcji” mieszkań.

Kiedy więc właściciel odbiera mieszkanie i zaczyna zastanawiać nad jego rozplanowaniem, może odkryć pewne niedogodności, np. przewody od lamp wyprowadzone nie w tym miejscu, w którym trzeba, brak wystarczającej liczby gniazdek i podobne problemy. Doskonałym sposobem na uniknięcie tego rodzaju przykrych niespodzianek jest wykończenie mieszkania pod klucz. Współpraca z deweloperem rozpoczyna się już na etapie projektowania – dopóki lokal jest w budowie, zmienić i dopasować można naprawdę sporo (wiele jednak za dodatkową opłatą, na co zawsze należy zwrócić uwagę!).

wykończenie pod klucz zalety

Wykończenie mieszkania pod klucz – wybór standardu

Warto wiedzieć, że w praktyce wykończenie pod klucz ma pewne ograniczenia – deweloper nie zaoferuje do wyboru wszystkich produktów dostępnych na rynku, lecz tylko takie, na które ma umowy z producentami czy dostawcami. Mimo to wybór jest dość duży i mieszkanie wcale nie musi ostatecznie wyglądać sztampowo.

Podpisując umowę z firmą, użytkownik zwykle wybiera jeden z oferowanych programów (pakietów czy inaczej standardów) wykończenia lokalu. O jego wyborze decyduje przede wszystkim cena za metr kwadratowy oraz jakość proponowanych materiałów. Podstawowe pakiety oferują najbardziej ekonomiczne rozwiązania – laminowane panele podłogowe klasy AC 4, płytki w małych formatach oraz drzwi laminowane. Podobne kryteria dotyczą baterii i ceramiki łazienkowej.

Wybierając z kolei pakiet pośredni, przyszły użytkownik mieszkania może oczekiwać lepszych paneli (np. klasy AC 5), a nawet zdecydować się na deskę warstwową olejowaną lub lakierowaną. Wreszcie trzeci program wykończeniowy. Powinien być najbardziej komfortowy, dający najwięcej możliwości, jeśli chodzi o wybór materiałów – gresy w formacie 60×60 cm, 30×60 cm, bogatsze wzornictwo, deski warstwowe, parkiet lub panele klasy AC 6 etc.

Oczywiście każdy wariant różni się pod względem cenowym. Koszt w przeliczeniu na metr kwadratowy zależy nie tylko od standardu wykończenia, ale także od regionu, w którym powstaje lokal. Najdrożej wypadają oczywiście duże miasta, ze stolicą na czele, podczas gdy w mniejszych miejscowościach można liczyć na nieco niższe koszty robocizny.

Decydując się na wykończenie pod klucz, należy zwrócić uwagę na zapisy umowne, zwłaszcza te dotyczące szczegółowych warunków i kosztów. Rzetelny deweloper udzieli również gwarancji na wykonane prace (najczęściej 24-miesięcznej). Nieco mniej niż prywatnie będą kosztować również materiały wykończeniowe – towar wraz z montażem to VAT na poziomie 8%, a nie 23%.

Zakup mieszkania w stanie deweloperskim i zatrudnienie firmy wykończeniowej

Kolejną opcją, dość często wybieraną przez właścicieli lokali, jest zakup mieszkania w stanie deweloperskim i samodzielne zatrudnienie firmy zajmującej się wykańczaniem mieszkań pod klucz. Takie rozwiązanie ma szereg zalet, a wydaje się, że jego jedyną wadą może być problem ze znalezieniem rzetelnego i słownego wykonawcy. Dobra wiadomość jest jednak taka, że profesjonalne firmy wykończeniowe istnieją na rynku i oferują swoim klientom usługi na najwyższym poziomie, dbając o właściwe relacje i jakość. W tej branży najczęściej dostaje się klientów „z polecenia”, a firmę poleci swojej rodzinie czy znajomemu tylko klient zadowolony ze współpracy.

Warto podkreślić, że obecnie decydując się na współpracę z firmą wykończeniową, właściciel mieszkania nie musi szukać wykonawców różnych branż (np. elektryków czy hydraulików) – w ekipie wykonawców niemal zawsze znajduje się specjalista w danej dziedzinie. W tej sytuacji przyszły użytkownik mieszkania jedynie musi wskazać wykonawcy, czego oczekuje i jaki ma być efekt końcowy prac.

Podobnie jak przy wyborze wykończenia pod klucz przez dewelopera, również w tym przypadku można „zaoszczędzić” na podatku VAT – wykonawcy często oferują materiały wykończeniowe wraz z montażem, dzięki czemu VAT wynosi 8, a nie 23%.

Stan deweloperski, inwestycja pod klucz czy zatrudnienie firmy wykończeniowej? Co wybrać?

Każde rozwiązanie ma pewne plusy i minusy. Trzeba je poznać i zastanowić się, co jest dla nas priorytetem, a z czego możemy zrezygnować podczas wykańczania mieszkania. W tabeli poniżej porównano ważne kwestie związane z pracami wykończeniowymi dla trzech wariantów: stanu deweloperskiego i samodzielnego wykończenia mieszkania metodą gospodarską, stanu pod klucz od dewelopera oraz standardu deweloperskiego i zatrudnienia firmy wykończeniowej.

 

stan deweloperski i metoda gospodarska

stan pod klucz

stan deweloperski i firma wykończeniowa

koszt wykończenia mieszkania

+

+

dowolność wyboru materiałów wykończeniowych

+

+

jakość wykończenia

+/-

+/-

+/-

zaangażowanie własnego czasu

+

+

czas potrzebny na rozpoczęcie prac

+

+

+/-

czas potrzebny na zakończenie prac

+

+

Jak nietrudno zauważyć, najbardziej problematyczną kwestią jest jakość wykończenia, która zależy w dużym stopniu od wykonawców. Najczęściej profesjonalne firmy nie pozwalają sobie na błędy, jednak w praktyce bywa różnie.

Najbardziej odpowiednią spośród zaprezentowanych opcji wydaje się być zakup mieszkania w stanie deweloperskim i samodzielne zatrudnienie firmy wykończeniowej. Jeśli właścicielowi mieszkania uda się znaleźć wykonawcę, który będzie dysponowała czasem, żeby rozpocząć prace jak najszybciej po zakupie mieszkania, to najwięcej zalet ma właśnie to rozwiązanie. Jest efektywne, szybkie i zwykle tańsze niż przypadku opcji pod klucz w wariancie umowy z deweloperem.

Inwestycje pod klucz – organiczenia

Czego w ramach pakietów nie dostajecie? Innymi słowy, jakie są ograniczenia w aranżacji Waszej przestrzeni? Przede wszystkim standardowe pakiety nie przewidują przeróbek w mieszkaniu, takich jak zmiana hydrauliki czy punktów elektrycznych, przesuwanie drzwi, zakładanie sufitów podwieszanych, montowanie dodatkowego oświetlenia. To naturalnie można zrobić, ale za dodatkową opłatą.

Jeśli chodzi o wykończenie łazienki, płytki na ścianach zostaną położone do wysokości ościeżnicy drzwi, a lustro nie powinno mieć więcej niż 1 m2 powierzchni. Każde wyjście poza standard pociąga za sobą dodatkowe koszty.

Zazwyczaj firmy oferujące wykończenia pod klucz nie wykonują bezpłatnie projektów kuchni i zabudowy garderobianej. Zamówienie takiego projektu zatem też wiąże się z dodatkową opłatą, która może być rozliczona w zakupie wyposażenia kuchni, jeśli zamówicie ją w tej samej firmie.

Projekt, który otrzymacie, to rzut pomieszczeń – układu funkcjonalnego, rzut posadzek, projekt łazienki z widokami ścian i widok ścian kuchni bez szafek, ale z zaznaczonym pasem płytek nad blatem i specyfikacja materiałów. Jeśli połączycie pakiety, czyli np. zamówicie pakiet najtańszy, ale któreś z pomieszczeń wykończycie materiałami z oferty droższej, ostateczna wycena będzie obejmowała różnicę pomiędzy obiema ofertami.

Bądźcie ostrożni, jeśli firma obiecuje wykonanie projektu i prac „na wczoraj”. Realny termin to około 8–12 tygodni, z przesunięciem w stronę 12. Pamiętajcie, że samo zamówienie drzwi i czekanie na dostawę zabiera już około 7 tygodni. Na przygotowanie projektu architekt wnętrz potrzebuje około 7–14 dni, zanim wyśle Wam wstępną propozycję. Do tego trzeba doliczyć czas potrzebny na poprawki i dodatkowe uzgodnienia. Trzymiesięczny termin liczony od daty zaakceptowania projektu to czas realny.

Jeśli jesteś zainteresowany naszą ofertą programów wykończeniowych pod klucz, kliknij tutaj. Zaprosimy Cię na spotkanie i omówimy nasze propozycje.

AUTHOR

Absolwentka Politechniki Poznańskiej, inż. Elektroniki i Telekomunikacji oraz mgr inż. Elektrotechniki. 20 lat doświadczenia w projektowaniu instalacji elektrycznych w budynkach mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych, obiektach przemysłowych i szpitalnych. Wspólnie z Mężem i sprawdzoną ekipą wybudowała własny dom. Ma na swoim koncie kilka remontów mieszkań, które przeprowadziła wraz z rodziną dzielącą jej zamiłowanie do gipsowania, malowania, szpachlowania i tym podobnych prac. Jej wieloletnie hobby to architektura i wyposażenie wnętrz.