Na jakie prace remontowe potrzebujesz pozwolenia?

Okres wiosenno-letni to czas, kiedy chętniej zabieramy się za remonty i zmiany w domu czy ogrodzie. Zanim jednak zabierzemy się za pracę, warto wcześniej dowiedzieć się, które prace wymagają odpowiednich pozwoleń. Za nieprzestrzeganie Prawa budowlanego grożą surowe kary, dlatego lepiej wcześniej odpowiednio się przygotować.

Prace budowlane, które wymagają zgłoszenia albo pozwolenia na budowę, określone są przez Prawo budowlane. Na przestrzeni ostatnich lat ustawa była wielokrotnie nowelizowana w celu maksymalnego uproszczenia prac budowlanych i remontowych, dlatego dobrze jest na bieżąco śledzić te zapisy.

W myśl art. 28 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31. Te ostatnie określają wyjątkowe przypadki, w których budowa (lub rozbiórka) jednak nie wymaga pozwolenia, a prace budowlane nie potrzebują specjalnej zgody organu w formie decyzji administracyjnej, zezwalającej na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie innych prac.

Budynek lub remont wykonane niezgodnie z wytycznymi może być zagrożeniem. Dlatego wszelkie planowane prace powinny być zgłoszone do odpowiedniego organu, a w niektórych przypadkach konieczne jest także uzyskanie zgody na roboty budowlane. Istotne przed rozpoczęciem prac jest potwierdzenie, które prace remontowe wymagają pozwolenia, a które z nich jedynie zgłoszenia. Oba przypadki wiążą się ze złożeniem określonych dokumentów w urzędzie.

Czym różni się pozwolenie na prace remontowe i zgłoszenie?

Pozwolenie i zgłoszenie różnią się przede wszystkim niezbędnymi formalnościami. W obydwu przypadkach dokumenty należy złożyć w wydziale architektury oraz budownictwa starostwa powiatowego bądź urzędu miasta. Taki wniosek składamy, zanim rozpoczniemy działanie. Zgodnie z ustawą odpowiedni organ ma 65 dni na odpowiedź. Przez ten czas nie możemy nic zrobić, dlatego warto zaplanować sobie odpowiedni zapas czasowy na to oczekiwanie. Rozważmy to, zwłaszcza jeśli wykonywane prace zależą od pogody lub temperatury na zewnątrz. Dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji mogą rozpocząć się właściwe roboty budowlane.

Warto mieć na uwadze na fakt, że wydawane przez urząd pozwolenie obowiązuje przez trzy lata. Po tym czasie, jeśli nie rozpoczniemy robót, należy ponownie zwrócić się do urzędu po pozwolenie. Przed rozpoczęciem działania planowane rozpoczęcie prac należy zgłosić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w terminie do siedmiu dni przed ich startem. Dodatkowo trzeba dostarczyć oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków, a także zaświadczenie o tym, że została ona wpisana na listę izby samorządu zawodowego. Niezbędny będzie także zarejestrowany w starostwie dziennik budowy.

Zgłoszenie prac remontowo-budowalnych wygląda zupełnie inaczej i jest o wiele prostsze. Planowane prace zgłaszamy tam, gdzie wniosek o pozwolenie i podobnie musimy zrobić to, zanim rozpoczniemy jakiekolwiek roboty. Następnie urząd ma 21 dni na zapoznanie się z wnioskiem oraz ewentualny sprzeciw.

Co ważne! Urząd nie wysyła zgody na rozpoczęcie prac. Brak odmowy to sygnał, że możemy zaczynać remont. Mamy na to dwa lata od określonego przez nas w zgłoszeniu terminu. Zdarza się, że organ wnosi sprzeciw do wniosku. Dzieje się tak na przykład wtedy, gdy zgłoszenie dotyczy robót wymagających pozwolenia na budowę lub prace budowlane. Organ nie zgodzi się na działanie także w sytuacji, kiedy planowane roboty naruszają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo inne przepisy. Jeśli tak się stanie, otrzymamy informację, że niezbędne jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę i przejście przez przedstawioną wyżej procedurę.

Jakie dokumenty niezbędne są do włożenia wniosku o pozwolenie lub zgłoszenie?

Dokumenty, jakie trzeba dołączyć do wniosku, różnią się od tego, czy wnioskujemy o pozwolenie na prace budowlane, czy chcemy zgłosić remont. Do wniosku o pozwolenie konieczne jest dołączenie czterech egzemplarzy projektu, a także załączników w formie wymaganych opinii, uzgodnień i zezwoleń. Dodatkowo należy załączyć zaświadczenie o tym, że autor projektu przynależy do izby samorządu zawodowego projektantów, a także oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy.

Sprawa jest zdecydowanie łatwiejsza, gdy dotyczy zgłoszenia. Wystarczy, że określimy rodzaj wykonywanych prac, sposób ich wykonania i zakres, a także termin rozpoczęcia. Do takiego zgłoszenia należy także dołączyć mniej dokumentów, bo jedynie oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W wyjątkowych sytuacjach organ może poprosić o uzupełnienie wniosku o dodatkowe dokumenty w wyznaczonym terminie.

Prace remontowe – kiedy pozwolenie, a kiedy zgłoszenie?

Dokładny wykaz prac, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę zgłoszenia, znajdziemy w ustawie o Prawie budowlanym. Pozwolenia wymaga:

• budowa domu jednorodzinnego, którego zakres wykracza poza obszar działki;
• postawienie obiektu gospodarczego, takiego jak: garaż, wiata, ganek czy ogród zimowy o powierzchni większej niż 35 m²;
• budowa obiektu wypoczynkowego lub rekreacyjnego większego o powierzchni większej niż 35 m²;
• postawienie altany ogrodowej o powierzchni większej niż 35 m²;
• budowa basenu lub oczka wodnego, których powierzchnia przekracza 50 m².

Zgłosić należy:

• budowę domu jednorodzinnego, który ma być postawiony na działce w ramach projektu;
• rozbiórkę budynku;
• budowę lub przebudowę oczyszczalni ścieków;
• budowę ogrodzenia o wysokości przekraczającej 2,2 m;
• termoizolację budynków o wysokości przekraczającej 12 m;
• prace remontowe obejmujące przegrody zewnętrzne budynku (ściany, dach, poddasze i stropodach);
• budowę i przebudowę sieci i przyłączy wodno-kanalizacyjnych, kanalizacyjnych, cieplnych, elektrycznych;
• remont budynków, które wymagają pozwolenia na budowę;
• budowę obiektów gospodarczych (wiat, ganków, ogrodów zimowych, garaży) o powierzchni nie większej niż 35 m².

Czy są prace, które nie wymagają pozwolenia ani zgłoszenia?

Prawo budowlane mówi o tym, że nie wszystkie prace wymagają zgody lub informowania urzędu. W związku z tym nie ma konieczności wnioskowania w tym przypadku o pozwolenie lub zgłoszenie. Roboty wykonujemy we własnym zakresie i w dowolnym terminie bez informowania organu.

Bez pozwolenia czy zgłoszenia możesz wykonać:

• montaż kolektorów słonecznych na dachu;
• wymianę okien i drzwi, ale tylko wtedy, gdy nie wymagają powiększania lub pomniejszania otworów;
• proste prace remontowe wewnątrz domu (tynki, malowanie, gładzie, wymiana podłóg);
• montaż systemu alarmowego, klimatyzacji, sieci telekomunikacyjnej i internetowej;
• montaż sauny domowej;
• wymianę kaloryferów.

Konsekwencje samowoli remontowo-budowlanej

Pozwolenie na budowę i zgłoszenie budowy to dokumenty uprawniające do legalnego wybudowania obiektu (indywidualnego domu, ogrodu lub domu wiejskiego, budynku gospodarczego, garażu), przebudowy lub remontu.

Długi czas oczekiwania może zniechęcić do ubiegania się o pozwolenie, podobnie jak konieczność zebrania i dostarczenia niezbędnych dokumentów. To z kolei zachęca do podjęcia ryzyka wykonania prac przy braku stosowanego dokumentu. Należy jednak pamiętać, że jego brak jest samowolą budowlaną. Tym samym wszystkie prace podejmowane bez zezwoleń są działaniem sprzecznym z prawem. W przypadku gdy nadzór budowlany wykryje taką sytuację, na właściciela czeka:

• zobowiązanie do dostarczenia dokumentów niezbędnych w chwili zgłoszenia;
• utrudnienia w oddaniu obiektu nieruchomości do użytkowania;
• opłata legalizacyjna, która wynosi od 2500 do 5000 zł;
• grzywna w wysokości od 50 tysięcy aż do miliona złotych;
• odmowa doprowadzenia do budowy komunikacji;
• wstrzymanie robót budowlanych;
• brak prawa do spadku lub sprzedania przedmiotu nieruchomości;
• nakaz przywrócenia nieruchomości do stanu, w jakim znajdowała się przed robotami, w tym nawet rozbiórki obiektu.

Istotne jest to, że zgodnie z nowymi przepisami samowola budowlana nie ulega przedawnieniu (nawet w przypadku obiektów, których budowa miała miejsce ponad 20 lat temu)!

Podsumowanie

Wszelkie plany związane z pracami budowlano-remontowymi powinny być przeprowadzone zgodnie z przepisami budowlanymi. Warto wcześniej wiedzieć, jakie roboty wymagają zgłoszenia, jakie pozwolenia, a które ani jednego, ani drugiego. Jeśli zdecydujemy się ominąć ten proces, oznacza to samowolę budowlaną, a tym samym ryzyko wysokiej grzywny, utrudnienia w przyszłych budowach, wstrzymanie prac, a nawet polecenie rozbiórki obiektu lub przywrócenie jego stanu sprzed remontu.