biuro@jan-mrugacz.pl

 (+48) 608 437 741

przygotowanie mieszkania do sprzedaży

Ostatnio flipping mieszkań zyskuje znacznie na popularności. Co to jednak oznacza i jakie mieszkanie nadaje się na flipa? Flipping polega na kupnie mieszkania z potencjałem za stosunkowo niewielkie pieniądze, wyremontowanie lokalu małym kosztem, lecz efektownie, a następnie sprzedaż mieszkania z zyskiem.

Choć przedsięwzięcie wydaje się nieskomplikowane, to jednak wymaga, poza funduszami, pewnej wiedzy, umiejętności oraz współpracy ze sprawdzoną ekipą remontową. W tym poradniku nie będziemy zajmować się tym, jak znaleźć mieszkanie na flipa, ale podpowiemy, jaki lokal będzie najlepszą inwestycją i jak tanio go wyremontować, żeby na nim zarobić.

Flip nieruchomości – jakie mieszkanie nadaje się na taką inwestycję?

Do zakupu mieszkania na flipa należy podejść nieco inaczej niż do poszukiwania lokalu pod długoterminowy wynajem czy atrakcyjnego miejsca do życia dla siebie i swojej rodziny. Urokliwe, lecz wymagające kapitalnego remontu mieszkanie w kamienicy, choć może mieć potencjał i chętnie sam w nim byś zamieszkał, nie będzie dobrą inwestycją.

Kupując mieszkanie na flipa, warto zasięgnąć porady eksperta, zwłaszcza jeśli nie znamy się na budownictwie. Oczywiście nie musimy zatrudniać rzeczoznawcy do weryfikacji każdego oglądanego przez nas lokum. Jeśli widzimy, że zakres niezbędnych do przeprowadzenia prac będzie wymagał wymiany instalacji czy stolarki okiennej – od razu zrezygnujmy z zakupu.

Jeśli stan instalacji oraz ogólna kondycja mieszkania jest dobra, można przyjąć, że lokal nie wymaga przeprowadzenia remontu generalnego. Wówczas flip mieszkaniowy polegający na taniej i szybkiej modernizacji oraz opłacalnej sprzedaży ma duże szanse powodzenia.

Warto podkreślić, że mówiąc o tanim i szybkim remoncie, nie można zakładać również znaczących zmian polegających na przykład na modyfikacji rozkładu mieszkania czy wymianie wszystkich okładzin podłogowych. Takie adaptacje automatycznie powodują zwiększenie kosztów remontu oraz wydłużają czas prac budowlanych.

Flipy mieszkaniowe – znaleźliśmy lokal i co dalej?

Zakładając, że nabyliśmy już odpowiednie mieszkanie na flipa, czyli dość tanie jak na ceny nieruchomości w okolicy, a przy tym niewymagające remontu generalnego i mające potencjał, musimy zdecydować o tym, w jaki sposób przeprowadzić niezbędne prace, żeby trwały krótko, kosztowały niewiele i dały możliwie najlepszy efekt.

Oczywiście zakres robót niezbędnych do wykonania ostatecznie zależy od stanu technicznego lokalu, ale także standardu wykończenia wnętrz, jakiego oczekujemy po zakończeniu przedsięwzięcia. Ważne jest również to, czy prace przeprowadzimy sposobem gospodarczym, czy remontem zajmie się firma budowlana. Warto rozważyć obydwie ewentualności. Zwykle przyjmuje się, że samodzielne przeprowadzenie prac obniży całkowity koszt remontu, jednak nie zawsze jest to prawdą. Cena remontu zależy od:

  • umiejętności osoby przeprowadzającej remont, a także jej dostępu do odpowiednich narzędzi (jeśli kupujemy cały zestaw wyłącznie na potrzeby tej jednej roboty, taniej będzie zwykle wynająć ekipę, która dysponuje właściwymi narzędziami),
  • ilości czasu, który możemy poświęcić na prace remontowe. Pamiętajmy, że kupując mieszkanie, musimy płacić za nie czynsz i ponosić inne koszty eksploatacyjne. Im dłużej będziemy jego właścicielami, tym mniej zwykle na nim zarobimy.

Decydując się na formę przeprowadzenia remontu, pamiętajmy, że dochód z inwestycji w nieruchomość na flip polega na znajdowaniu okazji, szybkim i tanim remoncie oraz zyskownej odsprzedaży. Szukajmy więc mieszkań, które ktoś z jakichś powodów sprzedaje szybko w nieco zaniżonej cenie, w dobrej okolicy i najlepiej takich, które potrzebują jedynie kosmetycznych zmian – posprzątania, odświeżenia i paru dodatków, które uczynią je atrakcyjnymi i unikalnymi.

house flipping a remont

Pomysł na tani remont mieszkania

Od czego zacząć metamorfozę mieszkania? Na pewno od zrobienia w nim porządku, jeśli przejęliśmy mieszkanie z całym dobrodziejstwem inwentarza. Warto rozejrzeć się nieco, ponieważ wśród rzeczy pozostawionych przez poprzednich właścicieli możemy znaleźć ciekawe drobiazgi, których użyjemy w odnowionym mieszkaniu.

Kiedy pomieszczenia są już puste i z grubsza posprzątane, trzeba krytycznie ocenić, co jest w nich ładne i warte wyeksponowania (np. duże okna, przestrzeń, drewniane parkiety, ciekawe detale, piękne drzwi), a co wymaga zakrycia (brzydkie grzejniki, piony rur prowadzone na wierzchu, płytki ceramiczne sprzed 30 lat).

Metamorfoza mieszkania tanim kosztem

Kiedy ustalimy już, co trzeba wyeksponować, a co ukryć, należy przejść do odświeżenia dużych powierzchni. Sufity oczywiście malujemy na biało, podobnie ściany w korytarzu i pokojach. Biel jest kolorem uniwersalnym, a przy tym rozjaśnia i powiększa optycznie każde pomieszczenie, więc nadaje się do tego celu doskonale. Pamiętajmy przy tym, że to nie my zamieszkamy w lokalu, dlatego nie argumentujmy, że pomalujemy korytarz na beżowo, bo mniej się brudzi.

Po pomalowaniu sufitów i ścian należy zająć się podłogami – wymienić stare wykładziny na posadzkach betonowych, a nieładne i zaniedbane parkiety z klepki również przykryć wykładziną. Warto wybrać jednokolorową, ciemnobeżową lub szarą, z ledwo widocznym melanżem i jednakową do wszystkich pokoi oraz na korytarz. I znowu pewnie odezwie się w nas zmysł praktyczny – przecież wykładzina w korytarzu przy dwójce dzieci za pół roku będzie wyglądać jak szmata!

Pamiętajmy jednak, że naszym celem jest sprzedaż atrakcyjnie prezentującego się mieszkania, a nie dostosowanie go do naszych potrzeb. Klient i tak zaadaptuje je do własnych – być może starą klepkę zerwie i położy płytki, a może ją odnowi i polakieruje. A jeśli nie ma dzieci, niewykluczone, że pozostanie przy wykładzinie, która będzie mu służyć długie lata.

Choć ułożenie wykładziny jest najlepszym pomysłem w większości przypadków, niekiedy warto przyjrzeć się starym podłogom – piękny parkiet w dość dobrym stanie, choć wymaga nieco pracy i nakładów finansowych, odnowiony może znacznie podnieść wartość mieszkania.

I jeszcze o podłogach…

A co z podłogami w kuchni i łazienkach? Jeśli płytki ceramiczne są w dobrym stanie, a przy tym nie wyglądają pretensjonalnie, warto je pozostawić. Można wymienić fugi, co odświeży powierzchnię.

Kiedy podłogi są bardzo brzydkie, ale płytki nie odpadają, warto rozważyć przykrycie ich dobrą jakościowo wykładziną z tworzywa sztucznego, a nawet wylanie posadzki żywicznej. To ostatnie rozwiązanie jest dość kosztowne, ale daje spektakularny efekt, a powierzchnia podłogi standardowej, „blokowej” kuchni, a już na pewno łazienki, zwykle jest dość niewielka. Dlatego ostatecznie takie przedsięwzięcie może się opłacić.

Łazienka – dużo pracy w małym pomieszczeniu

Mając koncepcję na podłogę w łazience, można przejść do oględzin białego montażu. Najczęściej warto wymienić toaletę i umywalkę, na szczęście rzadziej konieczna będzie renowacja wanny. Właśnie – renowacja, a nie wymiana, która z uwagi na zabudowanie wanny byłaby kosztowna i czasochłonna.

Na rynku dostępne są preparaty do odnawiania powierzchni białego montażu, którymi teoretycznie można odnowić również umywalkę, jednak zwykle jej wymiana jest tańsza i szybsza. Poza umywalką i toaletą w łazience najczęściej trzeba wymienić również krany i słuchawkę prysznica.

jak tanio wyremontować łazienkę

Kolejną rzeczą, którą trzeba się zająć w łazience, są ściany. Zwykle bywają pokryte płytkami, a jeśli łazienka była odnawiana stosunkowo niedawno, zapewne płytkom nie można nic zarzucić. Jeśli jednak ściany wyglądają jak wyjęte z poprzedniej epoki, interwencja będzie konieczna. Jednak jak odnowić łazienkę bez wymiany kafelków? Z pomocą mogą przyjść specjalne farby do płytek. Można dzięki nim uzyskać naprawdę doskonały efekt, który w połączeniu z kilkoma nowymi drobiazgami (lustrem, szafką, dywanikiem) sprawi, że łazienka będzie prezentować się świetnie.

Podobny zabieg można przeprowadzić w kuchni, jeśli nieatrakcyjne płytki ceramiczne znajdują się pomiędzy szafkami stojącymi a wiszącymi.

Metamorfoza kuchni tanim kosztem – co i jak zmienić poza malowaniem płytek?

Jeśli w kuchni znajdują się ładne płytki, warto je zostawić. Te nieatrakcyjne wizualnie można pomalować odpowiednią farbą. Co jednak zrobić z brzydkimi szafkami? Jeśli są w przyzwoitym stanie, tylko po prostu źle się prezentują, można odnowić fronty. W zależności od materiału wykonania, na laminowane można przykleić nową warstwę okleiny, a drewniane być może warto będzie przeszlifować i zaimpregnować.

Kiedy fronty są bardzo zniszczone, trzeba będzie je wymienić. Poza wnikliwą oceną frontów dobrze należy się przyjrzeć blatom. Te po kilku latach użytkowania zwykle noszą już wyraźne ślady zniszczenia. Warto wymienić blaty kuchenne – laminowane nie są drogie, a mogą prezentować się bardzo efektownie.

Szybki flip na mieszkaniu – ostatnie drobiazgi

Mieszkanie na flip prawie gotowe – warto sprawdzić jeszcze stan drzwi wewnętrznych, ewentualnie wymienić skrzydła, jeśli obecne pamiętają czasy Gierka, lub je odmalować, jeśli są nowsze i ładniejsze. Podobnie pomalować trzeba drewniane ramy okienne, jeżeli tego wymagają. W tak przygotowanym mieszkaniu trzeba też zamontować nowe lampy (można pozostawić stare, jeśli prezentują się dobrze) i jeszcze raz krytycznie ocenić dotychczasowe działania.

Jeśli białe ściany okazują się zbyt puste, można na jednej z nich nakleić fototapetę. Kiedy korytarz razi ciasnotą, trzeba zawiesić w nim duże lustro, a zbyt ciemną łazienkę „rozjaśnić” poprzez zamontowanie silnego oświetlenia. Na koniec mieszkanie trzeba gruntownie posprzątać, włącznie z myciem okien.

Warto również je ozdobić roślinami w odpowiednio dobranych doniczkach. Przed spotkaniem z klientem dobrze jest zadbać o odpowiedni klimat w pomieszczeniach – ich przewietrzenie, a następnie zapalenie zapachowej świeczki. Odświeżone, urokliwe i pachnące mieszkanie można wreszcie sprzedać. Oczywiście z zyskiem.

AUTHOR

Absolwentka Politechniki Poznańskiej, inż. Elektroniki i Telekomunikacji oraz mgr inż. Elektrotechniki. 20 lat doświadczenia w projektowaniu instalacji elektrycznych w budynkach mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych, obiektach przemysłowych i szpitalnych. Wspólnie z Mężem i sprawdzoną ekipą wybudowała własny dom. Ma na swoim koncie kilka remontów mieszkań, które przeprowadziła wraz z rodziną dzielącą jej zamiłowanie do gipsowania, malowania, szpachlowania i tym podobnych prac. Jej wieloletnie hobby to architektura i wyposażenie wnętrz.